佐佐木希

　　【摘要】BAT最為關註的六個O2O領域：租房、餐飲、旅游、婚戀、二手交易、租車。各個領域都有極大的改造及顛覆空間，其中尤以租房為甚，長期以來，租房市場線下用戶體驗極差!痛點極多!信息不對稱極嚴重!但由於線下的租房業務非常複雜，投入又大，對創業團隊要求極高，儘管存在萬億級市場，但鮮見大刀闊斧的創業者。而近期租房市場風起雲涌，匯聚眾多知名VC目光，我們看到，革命性的租房O2O產品正不斷涌現，整個租房市場即將井噴，儼如當年經濟型酒店大爆發的前夜。
　　資源錯配導致租房需求長期被壓抑，市場超過萬億
　　眾所周知，中國房地產市場歷經十幾年高歌猛進，天量新建住宅竣工交付，然而全國平均空置率超過35%的事實讓眾人望樓興嘆，造成的市場真實現狀是，一方面大量住宅閑置，面積越大越難出租，而租房市場存在億萬級的白領人群，其租房需求旺盛，年齡在20到30歲，無力承擔整套住宅高昂租金，對於他們，一間價格適中的溫馨單間便已足夠，但市場房源供給根本不匹配。第二方面則是找房體驗極度痛苦，各大租房網站充斥著各式各樣豪華裝修、風景美好、價格超低的虛假房源，但現場看房之後，對方立馬現出原形：豪華裝修是樣板房的，迷人風景是公園的，低價房租是三年前的，……
　　蘑菇公寓的發展迅猛令人驚訝
　　在上海租房，很多人都會遇見蘑菇公寓，要麼通過中介公司的人員推介，要麼通過各大租房網站，要麼是來自微 信朋友圈的推介。他們主打單身白領合租市場，2014年初成立，正式運營半年多，便實現從0到4000套公寓的井噴式增長，位於上海頂級CBD商圈內的大辦公室里。這裡人群穿梭不息，各類供應商、合作商、簽約客戶魚貫而入，並已引發包括IDG、平安集團等在內的頂級VC追捧。而他們的客戶群，包括了眾多500強的年輕職員、律所從業人士、醫生、年輕教師、海歸一族以及上海各行各業的白領人群。
　　上海這座超級大城市有數千萬的白領，租房市場也早已有各種各樣形形色色的公寓提供商，有的已經經營六七年，但均未見有大突破，都在幾十間，上百間徘徊，規模很難過千，蘑菇公寓這才半年多時間，其獨家經營的房源就已經高速發展到4000套，這無疑在業界投下一顆超級重磅炸彈，引發市場沸騰。
　　蘑菇公寓的創始人馬曉軍是位連續創業者，2000年初便辭掉江蘇公職，來上海進入了房地產營銷領域，十幾年房地產市場的歷練，他得到最多的，是對房地產市場整個生態鏈的深刻洞察。
　　馬曉軍從德佑地產離職後便自創恆家地產，在一手房與二手房營銷領域贏得極佳口碑之時，他卻又帶領團隊空降三亞，開創了度假公寓的事業，推出旅家網，目前在三亞已發展到自主經營三百套海景公寓的規模，躋身市場前列。
　　實際上度假公寓租賃市場在國外如火如荼，Airbnb、Homeaway早已融資數億美金，估值超過百億美金，記者問及為何不繼續將旅家發展壯大而是選擇進軍長租市場時，馬曉軍給出了答案。
　　“那是跟途家一樣的操作模式，幫助旅游地產的業主管理好房子，並以酒店方式進行運營產生利潤分成。我們在這個過程中，風投找到了我們，有意思的是，大家對城市白領長租市場一拍即合，投資方十分看重我們團隊在上海的經歷，所以在2014年初，我把核心團隊帶回上海，創立了蘑菇公寓。”
　　與酒店市場以及短租市場相比，長租市場實際上具備了無與倫比的優勢。簡單說下
　　市場規模巨大
　　超出想象，光上海適合經營的住宅就有數百萬套之巨，目前我們房源數量還只是滄海一粟。大量白領還處在水深火熱的租房痛苦中。他們租套滿意的房子，比登天還難，一是大量虛假廣告，二是確實供給的房源品質本身很低劣，根本無法滿足需求。
　　低廉的分銷成本
　　我們的租客租期一般是一年，而只需支付一次獲取成本。這非常划算，隨著公司品牌的加強，獲客成本實際上目前已經降到極其低的水平，幾乎可以忽略，而酒店的分銷成本是15%以上。
　　金融杠桿高，資本回報率高
　　蘑菇與銀行聯手，給租客發信用卡，一年房租一次性刷掉，租客每月還款即可，而蘑菇拿到全年的租金，擁有巨大的現金流收益。另外，由於長租產品租金收入非常穩定，諸多金融機構都主動找到蘑菇洽談發行固定收益類產品，這將大幅提高公司金融杠桿比率，從而擁有更高的資本回報率。
　　極具想象空間的盈利模式
　　問及蘑菇公寓未來的盈利模式時，“極具想象空間”，馬總的回答意味深長。
　　業內普遍認為，這一塊實際上是非常可觀的，首先是，房租價差，還有管理服務費，客戶量放大後，包括衍生消費、金融收入、與包括地產商、車商在內的各類商家合作等，甚至婚戀交友，活動沙龍等，蘑菇公寓掌握了大量優質而且真實的客戶信息，可以做的有很多。
　　儘管如此，但租房市場由於線下複雜，投入大，對團隊操作要求極高，蘑菇公寓的團隊是如何應對的。記者連線了蘑菇公寓聯合創始人龍東平。
　　“我每天都不捨得睡，我們真真切切地找到了自己的使命，那就是為白領創造品質租住生活，我們的團隊簡直是為這個市場而生，你看，要做成長租公寓這件事，最需要三樣東西，一是對房地產市場的熟悉，二是房屋管理經驗，三是團隊協作。而這三樣，正好我們都有，我們團隊之前在二手房市場有十年精耕經驗，對上海每個樓盤每條馬路都瞭如指掌，又加上做三亞旅家度假公寓的酒店管理經歷，做完高標準的酒店管理再來做長租房屋管理，就游刃有餘了。一切像是早有安排，每段經歷好比是顆不起眼的珍珠，串聯起來就是條璀璨的項鏈，就是這樣”。蘑菇公寓聯合創始人龍東平如是說。
　　這是一支令人望而生畏的鐵血軍團，都已經跟隨創始人創業多年，彼此非常熟悉，極其默契。年初大約有20人的核心團隊，卻至少是20×20人戰鬥值。現在已經發展到200餘人，這是群為創業而生的人，在上海就已久經市場考驗，再殺到三亞，一年時間從無到有，砍下度假公寓前三名，又殺回上海，迅速把房源規模擴大到4000套。
　　確實，創業者要進入這個市場，是要對房源市場極其瞭解，要知道哪裡有好房，這涉及到找房技巧，價格談判，對出租行情的預判，裝修設計進程把控，後續對分散式房屋的管理經驗，金融杠桿等等。而蘑菇公寓的團隊恰恰都擁有了這些特質。
　　茨威格在《人類的群星閃耀時》里曾說，一個人生命中的最大幸運，莫過於在他的人生中途，即在他年富力強的時候發現了自己人生使命。可以確定的是，關於使命，蘑菇公寓的創始團隊已經找到。
　　風險控制分析
　　蘑菇公寓的商業模式是租下大面積成套公寓，裝修升級更換諸如全部配置宜家的傢具，品牌電器等使之達到白領公寓標準然後出租。基於近20年房地產高速發展，天量住宅交付，再依靠大城市白領人群，實現井噴式增長。鑒於其是先租下來再對外出租，能否快速實現出租是其模式能否持續的關鍵，如果沒租掉，依然要給業主付房租，然而據記者匿名探訪情況看，蘑菇似乎一點不用擔心，當下租房市場早已備受詬病，白領租房痛苦不堪，其推出的4000套房間受到熱烈追捧。
　　“我覺得已經很好很好了，超出期望，看到他們官網照片，一開始不相信是真的，到現場看了確實一模一樣我就趕緊定了，還能認識更多朋友”。正在簽約的一位客戶跟記者熱情介紹，她是在四大會計所做審計的，平時工作很忙，圈子小，正好可以參加蘑菇的線下活動認識到更多同層次的朋友。
　　據瞭解，蘑菇公寓正在研發智能門鎖系統，類似酒店門卡體系，與其中央管理系統打通後，可以給租住客戶帶來更好的入住體驗，比傳統的門鎖更加安全，更方便。
　　業內消息稱，國內連鎖酒店巨頭正在考慮涉足長租公寓，其中包括如家，住友等。當下情勢，與當年快捷連鎖酒店大爆發的前夜十分相似，這個行業能否發展出類似經濟型酒店行業的如家、漢庭這樣的巨無霸，業界拭目以待。　　（原標題：蘑菇公寓彎道超車——白領租房O2O市場即將井噴）